Mise en place de la garantie des risques locatifs

Le mécanisme de garantie des risques locatifs a été amélioré en 2009 pour ne plus pénaliser étudiants et ménages modestes.

L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs réglemente le régime du cautionnement des locaux à usage d’habitation dont les dispositions ont été modifiées récemment par l’article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion.
Cet article interdit désormais tout cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire d’un logement non meublé, lorsque le bailleur est une personne physique.

Par ailleurs, lorsque le bailleur est une personne morale, à l’exception des sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, la demande de cautionnement est également interdite, même sans cumul avec une assurance, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur ou lorsque le cautionnement est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État (décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009).

Conscient des difficultés d’application de ce dispositif à l’égard de certaines catégories de personnes, notamment des étudiants, le législateur a souhaité atténuer la rigueur de cette mesure en autorisant un bailleur à solliciter une caution lorsque le candidat à la location est un étudiant ou un apprenti (art. 39 de la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie).

Par ailleurs, afin de faciliter l’accès au logement des ménages, et notamment des ménages les plus modestes, un dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) a été créé en 2006 en partenariat étroit avec les partenaires sociaux gestionnaires du 1 % logement devenu depuis « action logement ».

Ce dispositif a été revu dans le cadre de négociations étroites menées durant l’été 2009 entre le Gouvernement, les partenaires sociaux gestionnaires d’« action logement » et les représentants des sociétés d’assurances.
Dorénavant, les sociétés d’assurances liées au nouveau dispositif GRL proposeront un produit unique qui couvrira les propriétaires contre les risques d’impayés de tous les locataires présentant un taux d’effort inférieur ou égal à 50 %.

« l’Action logement » ou l’État, selon les publics, apportera une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sursinistralité liée aux défaillances des locataires les plus modestes. En outre, afin d’éviter toute dérive financière, un dispositif de contrôle des assureurs sera mis en place sur la base d’un suivi d’indicateurs.
Ce suivi se fera en partenariat avec les assureurs. En cas de dysfonctionnement (comme par exemple le non-suivi par les assureurs des sinistres), des sanctions, notamment financières, pourront être prononcées à l’encontre des assureurs.